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    中国的房价泡沫可能比许多人想象的要小得多。

    意见专栏作家陶晋 中国的房价泡沫可能比许多人想象的要小得多。 房地产不仅是一种资产,也是一种消费品。房价本质上受资产市场和消费品市场基本经济规律的制约。中国房价是否存在泡沫,应该从经济学的角度来判断或分析。因此,本文从几个角度来说明所谓的中国房价泡沫可能并不大。 中国的房价泡沫 可能比很多人想象得要小的多 房价泡沫的表现 泡泡是许多小泡泡聚集在一起。泡沫的广义含义是比较某一事物看似繁荣但实际上不真实的组成部分,尤其是经济和金融领域商品或资产的不真实的高价格。

    经济领域的泡沫是指金融证券、房地产等的市场价格。由于极度活跃的投机交易,其实际价值急剧上升,导致了明显的繁荣。简而言之,价格与价值是分离的。当泡沫越吹越大到一定程度,就像肥皂泡被打破一样,交易量和价格会急剧下降。 每一个泡沫总有一天会被戳破,价格总会回落到与价值一致的水平。从全球来看,房地产泡沫破裂著名的两个案例是20世纪90年代初的日本和2008年的美国。这两个泡沫的破裂对和产生了深远的影响。 首先,看看日本。日本在20世纪80年代经历了快速发展。整体经济变得越来越泡沫化,大量资金涌入房地产。1985年广场协议后,日元大幅升值,投资日本的热情日益高涨,土地价格高得离谱,投资者对继续投资房地产的预期收入大幅下降。

    然而,1990年3月,日本财政部颁布了《土地控制条例》,以控制土地总额。这种人为的政策变化成为土地价格下跌的导火索。东京房价在短时间内下跌超过60%,泡沫彻底破灭。 中国的房价泡沫 可能比很多人想象得要小的多 其次,在全球金融危机期间的美国,为了抵消互联网泡沫破裂的负面影响,美联储连续13次降息,并向明显没有能力偿还的人提供。流入市场的大量资金除了流入房地产以外别无选择,这是过去30年7年里的一次上涨。金融危机之后,主要城市的房价已经从高点下跌了30%以上。

    中国的房价泡沫 可能比很多人想象得要小的多 回顾中国,对中国房地产泡沫的担忧主要源于房价的持续上涨。1998年房改后,住房市场开始实行市场化交易。自21世纪初以来,房价一直在快速上涨,并在中期经历了全球金融危机。然而,自2010年以来,房价一直在上涨,尤其是自2015年以来,主要城市的房价一直在上涨,从未下跌。 中国的房价泡沫 可能比很多人想象得要小的多 面对不断攀升的高房价,中国会不会像日本和美国一样,在短期内房价暴跌,房价泡沫破灭?这需要回答两个问题:,中国房价的上涨趋势是什么,第二,中国房价是否存在足够的泡沫。

    对于个问题,让我们看房价的上涨趋势。下图显示了自2011年以来100个城市房价上涨速度的波动。可以看出,从全国范围来看,中国房价的上涨速度呈现出明显的周期性,有起伏,也有短期回落。因此,总体而言,中国房价并没有一路上涨。 中国的房价泡沫 可能比很多人想象得要小的多 没有泡沫?三个证据 第二个问题:中国房价是否存在足够大的泡沫?要回答这个问题,我们需要衡量房地产泡沫的规模。 1.房价收入比被扭曲,不能反映泡沫的存在。 一般来说,房价泡沫可以用房价收入比来衡量,房价收入比是指房价与城镇居民年收入的比率。

    如果房价相对于收入来说太高,这通常表明房价存在泡沫。从全球的角度来看,房价与收入的比率是8-10,这可以被认为是一个非常合理的房价。2019年,中国许多城市的房价收入比都很高。例如,深圳房价与收入之比达到35.2,这意味着一个典型的深圳家庭需要35年不吃不喝才能买到一套当地平均面积的房子。除深圳外,三亚、上海、北京、厦门等地的房价收入比都在20以上,处于非常高的水平。 中国的房价泡沫 可能比很多人想象得要小的多 然而,房价收入比可能被夸大了。

    原因是中国的房价存在一种所谓的自我反馈效应,即当房价过高时,城市中的低收入群体几乎没有能力买房,他们被排除在住房群体之外。因此,能够买房的群体的平均收入水平高于预期。这样,房价就会进一步上涨,因为卖家知道买房人的收入很高,房价上涨也没关系。结果,由于房价上涨,原来住房组中的相对低收入群体被排除在住房组之外,从而导致住房组缩小。这个群体的收入水平再次上升,房价再次上涨。 此时,以房价收入比衡量房价泡沫的观点是站不住脚的,因为房价是由高收入人群的实际住房需求决定的,而房价收入比衡量的是所有人的平均收入,这不是一回事。

    随着购房人数越来越少,这一群体的平均收入越来越高,房价也越来越高,但所有人的收入水平并没有增长得这么快,这导致了与这一指标相比,衡量房价泡沫的偏差。 2.投机需求长期受到限制,没有形成泡沫的基础。 一般来说,资产价格泡沫背后的主要驱动因素是投机交易的集中爆发。然而,自2010年以来,房地产监管变得越来越严格。首当其冲的是频繁的地区限购政策。2016年后,中央提出了“不炒房”的政策。投机甚至投资需求长期以来一直受到严格限制。除非政策转向180度,否则投机性需求将难以“逃离”,因此不会出现明显的泡沫。 3、泡沫因素很小,房价高的真正原因是住房供应不足。

    几乎所有的资产价格泡沫都是因为大规模购买交易的需求导致价格持续上涨而形成的,而且短期内供应通常相对稳定。房地产也是如此。供应在短期内不会发生显著变化。 然而,在中国,长期以来,是住房供应导致了一些城市的高房价。长期以来,中国房地产市场的状况可以用一句话来概括:哪里有需求,哪里就没有供应;哪里有供应,哪里就没有需求。 其中,“有需求的地方”是指人口流入的东部地区,“无需求的地方”是指人口流出的中西部地区。供给是指与住房供给密切相关的土地供给。随着土地供应的增加,可以建造更多的房屋,提供更多的住房。 与其他不同,中国的城市土地供应是“有针对性的”。

    具体来说,中央将每年批准每个省市的建设用地指标。为了“平衡”地区之间的经济发展,中央分别于2003年和2004年发布了《关于清理各类园区用地和加强土地供应调控的紧急通知》和《关于深化土地市场治理和整顿严格土地管理的紧急通知》,对建设用地进行严格“指标化”,逐步向中西部地区倾斜建设用地指标(见下图)。自2003年以来,中西部省份的土地供应比例有所增加,而东部地区的比例大幅下降。 中国的房价泡沫 可能比很多人想象得要小的多 总体来看,建设用地指标等资源向中西部地区倾斜,促进了中西部地区的经济发展。

    但是,与此同时,东部地区建设用地指标的限制在一定程度上导致了东部地区一些城市房价的上涨,因为住房供应较少,但购房需求却因人口流入而持续增加:以常住人口减去登记人口(常住人口可以理解为当地的实际人口、 登记人口可以理解为来自当地并分布在全国各地的人口),东部各省的常住人口相对于登记人口继续增加,而中部和西部地区的常住人口相对于登记人口继续减少。 中国的房价泡沫 可能比很多人想象得要小的多 放眼全球,没有哪个市场经济会在房价飙升的地方控制土地供应,而是在人口不断增长的地方建造大量的房屋。

    说到这里,有人可能会说,东部大城市建设用地指数下降是由于城市用地不足,商业服务和住房建设用地不足。然而,事实并非如此。目前,东部主要城市仍有大量耕地和农业用地。例如,2017年,在每一寸土地都很珍贵的上海,有3134平方公里的农业用地,占上海行政区域土地总面积的近一半。然而,上海的建设用地总面积只有3088平方公里,比农业用地面积还少。这是不可思议的。 中国的房价泡沫 可能比很多人想象得要小的多 通过以上图片的对比,我们可以更加生动地感受到中国城市土地配置的特点。

    在上图中,上海大都市区的地图在左边,日本东京大都市区的地图在右边。可以发现,东京大都市区的地图颜色与周围其他地区形成鲜明对比。大都市区几乎全是灰色的,而周围地区有大片的绿色。这座城市几乎没有绿地,也没有森林、花园或耕地。这并不妨碍日本成为上森林覆盖率高的之一。 相比之下,上海的灰点和绿点数量几乎相同(验证上海建设用地和农业用地的面积数据)。这从侧面表明,上海和东部类似的大城市仍有很大的物理空间来增加建设用地,因此减少的农用地指标可以转移到其他地区更广泛的中西部地区,以确保全国有足够的农用地。

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